Comment se déroule le mandat de recherche
Tout commence par un rendez-vous d'environ une heure, au cabinet de Pégomas, en visioconférence ou chez vous si votre situation le demande. Nous faisons le point sur votre projet, vos revenus, vos charges, votre apport et votre calendrier. Je vous explique ensuite comment je travaille et ce que je peux raisonnablement obtenir pour vous.
Si nous décidons de travailler ensemble, nous signons un mandat de recherche de financement. Ce document précise l'étendue de ma mission, sa durée et les éventuels frais de courtage, qui ne sont dus qu'au déblocage des fonds. Je constitue alors votre dossier, je le présente aux banques que j'estime les plus adaptées à votre profil et je négocie les conditions : taux, durée, frais de dossier, garantie, modularité des échéances, indemnités de remboursement anticipé.
Je vous remets un comparatif écrit des offres obtenues, avec le coût total de chacune. Vous décidez en connaissance de cause, puis je vous accompagne jusqu'à l'édition des offres de prêt et la signature de l'acte authentique.
Les pièces à préparer
Un dossier complet dès le départ fait gagner plusieurs semaines. Voici l'essentiel de ce que les banques demandent ; je vous transmets une liste précise adaptée à votre situation lors du premier rendez-vous.
- Pièce d'identité et justificatif de domicile récent
- Trois derniers bulletins de salaire et contrat de travail, ou deux derniers bilans pour les indépendants
- Deux derniers avis d'imposition
- Trois derniers relevés de tous vos comptes bancaires
- Justificatifs d'épargne et d'apport
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours
- Compromis ou promesse de vente dès qu'il est signé
Primo-accédants, investisseurs, résidences secondaires
Les primo-accédants sont nombreux à me consulter. Le premier achat soulève des questions précises : montant d'apport réellement nécessaire, prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre, répartition des quotités d'assurance dans un couple. Je prends le temps de tout expliquer, parce qu'un premier crédit engage souvent sur vingt ou vingt-cinq ans.
L'investissement locatif demande un montage adapté : prise en compte des loyers, choix entre location nue et meublée, détention en nom propre ou en société civile immobilière. Sur la Côte d'Azur, la location saisonnière obéit en outre à des règles locales qui pèsent sur l'analyse de la banque.
Les résidences secondaires et les acquéreurs non résidents représentent une part importante du marché entre Cannes et Saint-Tropez. Tous les établissements ne financent pas ces dossiers avec la même facilité ; savoir à qui les présenter fait partie de mon travail. Les rendez-vous peuvent se tenir en visioconférence et en anglais.
Le rôle de l'apport
L'apport personnel sert d'abord à couvrir les frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et, le cas échéant, frais de courtage. Les banques financent rarement ces frais, et un apport qui les couvre rassure sur votre capacité à épargner.
Un apport plus important améliore la négociation, sans être indispensable dans tous les cas. Un dossier solide, avec des revenus stables, des comptes bien tenus et un reste à vivre confortable, peut être financé avec un apport limité. Je vous dis franchement, dès le premier rendez-vous, ce qui me paraît réaliste.
Les règles du Haut Conseil de stabilité financière encadrent par ailleurs le taux d'effort, assurance comprise, et la durée des prêts. J'en tiens compte dès l'étude, pour éviter de vous faire espérer un financement qui ne pourrait pas être accordé.
Les délais à prévoir
Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, comptez en général deux à trois mois. Le compromis prévoit une condition suspensive d'obtention de prêt, avec un délai pour déposer vos demandes et un autre pour obtenir l'accord ; c'est sur ce calendrier que je travaille.
Une fois l'accord de principe obtenu, la banque édite les offres de prêt. La loi impose alors un délai de réflexion de dix jours avant que vous puissiez les accepter. Viennent ensuite la mise en place de l'assurance emprunteur et de la garantie, puis la signature chez le notaire.
Pour gagner du temps sur l'assurance, et souvent de l'argent, je vous propose systématiquement une étude en délégation : vous trouverez le détail sur la page assurance emprunteur. Si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, un regroupement de crédits peut parfois être envisagé au moment de l'achat.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Pourquoi passer par une courtière plutôt que par ma banque ?+
Votre banque ne peut vous proposer que ses propres offres. Je présente votre dossier à plusieurs établissements, je compare les conditions et je négocie pour vous, avec une seule interlocutrice du premier rendez-vous à la signature.
Combien de temps faut-il pour obtenir un accord ?+
Cela dépend des banques et de la complétude du dossier. Un dossier complet dès le départ permet généralement d'obtenir une réponse dans les délais prévus par le compromis de vente.
Puis-je vous consulter avant d'avoir trouvé un bien ?+
Oui, et c'est même recommandé. Connaître votre capacité d'emprunt avant les visites vous permet de cibler les biens et de présenter une offre crédible au vendeur.
Quand les frais de courtage sont-ils dus ?+
Uniquement au déblocage des fonds, et seulement s'ils ont été prévus dans le mandat signé avant le début de la mission. Aucun versement ne peut vous être demandé avant.
Financez-vous les acquéreurs non résidents ?+
Oui. Certains établissements partenaires étudient ces dossiers. Les rendez-vous sont possibles en visioconférence et en anglais.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent (article L. 519-6 du Code monétaire et financier). Siagne Courtage, courtier en opérations de banque et en services de paiement et courtier d'assurance, ORIAS n° 26 010 543.
Parlons de votre projet immobilier.
Au cabinet de Pégomas, en visioconférence ou chez vous si besoin : une heure pour faire le point, sans engagement.